北海道石狩郡当別町 五十嵐行政書士事務所
宅地建物取引業 2008年11月現在
（注）以下の内容は法令を要約したものですので、この他にも例外等があることをご承知おき下さい。
| 宅建業 の定義 |
宅建業（宅地建物取引業）とは、 ・宅地建物を自己が当事者となって売買・交換 ・他人を媒介・代理して売買・交換・賃借 をすること（宅地建物取引）を、業として行なう（不特定多数を相手に、反復継続して行なう）ことを言います。（宅建業法より）・・・不動産業がその代表ですね。 したがって、 ・自己の建物を賃貸する（アパートの大家さんですね） ・特定の相手に対して売買する（自分の土地建物を知人に売却するなど）は宅建業には該当しません。 |
| 免許制度 | 原則として、宅建業を営むには免許が必要です。 ・単一の都道府県内にのみ事務所を有している場合・・知事免許 ・複数の都道府県に事務所を有している場合・・・・・国土交通大臣免許 主な欠格事由（下記に該当する場合は免許が受けられません） ・成年後見人，被保佐人，破産者で復権を得ない者 ・過去に不正手段で免許取得などで免許を取り消されてから５年経過しない者 ・禁固以上の刑に処せられ。刑の執行終了から５年経過しない者 ・宅建業法，暴力系犯罪，背任罪で罰金刑以上の刑に処せられ、刑の執行終了から５年経過しない者 法人の場合、役員や政令で定める使用人（支店長など）の中に上記に該当する人がいると欠格事由になります。また、事務所に法定数（５人に１人）の宅建取引主任者を設置していない場合も免許を受けられません。 （事務所：本店（＝主たる事務所），宅建業を行なっている支店や営業所（＝従たる事務所）） 無免許営業は、３年以下もしくは１００万円以下の罰金またはこれらの併科という、宅建業法上最も重い罰則が科せられています。 |
| 免許更新 | 免許の有効期限は５年です。 継続する場合には、有効期間満了日の９０日〜３０日前までの間に更新の申請をしなければいけません。 不動産広告を見ると、「○○○知事免許（３）第１２３４５号」と書いてあるのを見かけます。これが免許番号で、（ ）内の数字は更新のたびに一つ加算されます。 |
| 免許換え | たとえば、北海道内にしか事務所が無かったのを、東京都にも事務所を新設した場合、知事免許から大臣免許に変更になります。これを「免許換え」と呼んでいます。この場合、東京の事務所の営業開始前に免許換えをしておかなければいけません。免許換えが必要なのに行なわない場合、免許を取り消されます。 |
| 業者の義務 | 消費者を安心させるため、宅建業者には下記の義務があります。 （１）守秘義務 正当な理由がある場合でなければ業務上知り得た秘密を漏らしてはならない。（正当な理由とは、裁判での証言などの場合です。） （２）事実不告知等の禁止 取引に関して重要な事項（消費者に不利益をもたらすおそれのある事実）について、故意に事実を告げない、または事実と違うことを告げる行為をしてはならない。（これは、知っているのに教えないまたは嘘を教えることを禁止するということです。まあ、当然のことですね。） （３）従業者証明書の携帯 業者は従業員に従業者証明書を携帯させなければ、その者を業務に従事させてはならない。また、従業者は取引の関係者から請求があったときにはこの証明書を提示しなければならない。（これは、たとえば住宅展示場などで○○不動産の者ですと言って手付金をだまし取ると言った犯罪を防止するためのものです。不審に思ったら「従業者証明書を見せて下さい。」と言えば必ず見せてくれるはずです。見せるのをためらう人はアヤシイと思って下さい。） （４）従業者名簿の備付義務 業者はその事務所ごとに従業者名簿を備えなければならない、また、取引関係者から請求があったときには閲覧させなければならない。（これも、前記と同様、この人間はこの会社に所属するということを証明し、従業員になりすました人間による不正を防止するものです。） （５）標識の掲示義務 事務所等には標識を掲示しなければならない。（ここで、事務所等とは、事務所，展示場，分譲の案内所など、客がやって来て取引につながりそうな場所を言います。また、標識には、免許証番号と有効期限，商号，代表者氏名等を記載することになっています。無免許業者でないことが一目でわかるようにするためのきまりです。） |